Temario
PRESENTACIÒ,N:
La recuperación económica mundial, y sobre todo en países donde los efectos de la crisis han sido más evidentes, es un hecho. Aunque se está produciendo de una manera lenta, y hay que mirar los datos macroeconómicos con cautela, el optimismo sobre la economía es generalizado. El sector inmobiliario refleja esta recuperación en los datos que indican un aumento de las transacciones inmobiliarias de una manera progresiva y constante y que se espera que continúe al alza durante los próximos años.
Los grandes inversores inmobiliarios ven una oportunidad de negocio en la situación económica actual, aprovechando la coyuntura de precios a la baja que se ha sufrido en los últimos años, pudiendo cerrar operaciones a precios más que razonables y anticipándose al incremento de valor de la propiedad que se prevé siga en aumento en los próximos años.
A raíz de este incremento de transacciones, los grandes inversores inmobiliarios sienten la necesidad de evaluar los inmuebles susceptibles de ser adquiridos con objeto de conocer la inversión económica necesaria para adecuar el inmueble en cuestión a criterios ambientalmente razonables y a la normativa vigente y de aplicación, y con ello evitar los enormes costes derivados de la paralización y hasta posible anulación de grandes transacciones inmobiliarias debido a los daños ambientales que pueden generar este tipo de inmuebles.
Un estudio tipo Due Diligence es un proceso llevado a cabo por un comprador, vendedor, asegurador, inversor o prestamista de una gran variedad de transacciones que permite determinar y cuantificar las responsabilidades ambientales actuales y/o potenciales y los riesgos que estas partes pueden asumir como consecuencia de esta transacción. Se trata por tanto de identificar y definir las posibles responsabilidades incurridas en, y en los alrededores del emplazamiento de la Compañía, relacionadas con actividades pasadas, actuales y futuras, que puedan repercutir en el coste final del inmueble.
Este instrumento aparece desde las fases previas de la operación, incluso puede reflejarse en la carta previa de intenciones de compra, y persigue estos objetivos durante todo su curso hasta modular la decisión final.
Dependiendo del activo inmobiliario a valorar, los estudios Due Diligence tendrán diferente contenido, que puede ser más amplio o más reducido, pero en líneas generales se realiza en varias fases sucesivas cuya parte fundamental es la recopilación de información y documentación.
Con la realización del curso el Alumno adquiere los conocimientos teórico-prácticos para conocer la legislación vigente y los estándares internacionales en los que se basa este tipo de estudios, las distintas fases de realización, los posibles riesgos ambientales asociados a la contaminación del suelo y cómo influye en el valor de los activos y en la viabilidad de la inversión, así como los distintos tipos de Due-Diligence ambientales que se suelen realizar durante el proceso de compraventa.
OBJETIVOS:
Conocer la tipología y contenidos de informes Due-Diligence Ambiental en función del activo inmobiliario a valorar así como sus objetivos. Conocer las distintas fases para la elaboración de este tipo de informes, así como los procedimientos que hay que realizar en cada una de las fases del proceso. Identificar los posibles riesgos ambientales a considerar en la compraventa de activos inmobiliarios.
Conocer los posibles pasivos derivados de dichos riesgos y la forma en que pueden afectar al valor de los activos o a la viabilidad de la inversión. Explicar la normativa vigente y el régimen de responsabilidad de la contaminación del suelo, así como la forma de gestión de dicha contaminación. Obligaciones de los Propietarios. Realizar una estimación económica aproximada del coste que supondría adecuar el activo en cuestión a la normativa vigente y requerimientos de mejora ambiental.
DIRIGIDO A:
Consultores Ambientales, tanto trabajadores por cuenta propia, como ajena, agentes públicos o privados que operan en grandes extensiones de territorio, grandes promotoras inmobiliarias, agencias de promoción del suelo, agentes públicos o privados dedicados a la compraventa de propiedad inmobiliaria, gestores de patrimonio.
CONTENIDO:
La elaboración de informes ambientales tipo Due Diligence se realizan en distintas etapas claramente diferenciadas, todo ello apoyado de un Check-List que se generará y completará al inicio de los trabajos en función del activo inmobiliario a valorar.
El programa del curso se encuentra dividido en tres grandes bloques, que constituyen cada una de las etapas principales de este tipo de informes, además de una última fase que se considera adicional, debido a que no siempre es necesaria. Para ello, se dotará al Alumno de la información necesaria para la realización, comprensión y capacitación para abordar cada una de ellas. Además, se indicarán las fuentes de datos principales, necesarias y básicas para la toma de datos y recopilación de información que deben incluir los informes Due Diligence.
Además, y con objeto de evaluar y dotar al alumno de las capacidades necesarias para elaborar este tipo de informes, al final de cada una de las fases se requerirá que el alumno desarrolle un caso práctico que servirá de base para la elaboración del Informe Due Diligence con el que se evaluarán los conocimientos adquiridos a lo largo del programa formativo.
Unidad 1: Fase I. DIAGNOSTICO INICIAL
Análisis documental y diagnóstico inicial de los elementos del activo inmobiliario a valorar externos, principales y legales, incluyendo:
Análisis documental de todos los elementos de la instalación en particular (tipo de actividad llevada a cabo, licencias en vigor y necesarias, año de inicio de las actividades, etc) y del entorno en general (usos del suelo en el entorno).
Análisis documental histórico de la parcela en la que se ubica la instalación, así como de las del entorno.
Inventario ambiental del entorno (Ubicación, vegetación y fauna, geología, hidrología e hidrogeología, espacios protegidos).
Análisis inicial de la arquitectura básica del inmueble (tipo de construcción, pavimentación, etc.) y de sus instalaciones principales (Sistemas de climatización en uso, emisiones a la atmósfera, consumo de agua, red de drenaje, vertidos, etc.).
Esta fase es estrictamente documental, y normalmente suele realizarse en gabinete, solicitando al Propietario toda la información que se considere necesaria y que se halle en su poder.
Unidad 2: Fase II. VISITA A LAS INSTALACIONES E INSPECCIÓN VISUAL
Una vez se haya abordado con éxito la primera fase, y tras esa primera toma de contacto con la instalación, se procede a realizar una visita a las mismas en las que se realiza una valoración de todos los aspectos ambientales significativos de la instalación y que pueden incurrir en riesgos y costes para el Cliente.
Dado el carácter abierto y particular de cada uno de los inmuebles a valorar, se deberá realizar un análisis preliminar de las instalaciones para corroborar las necesidades de inspección. Se centrará en los siguientes aspectos:
Residuos generados y forma de gestión.
Emisiones a la atmósfera.
Consumo de agua.
Vertidos.
Ruidos.
Información sobre la calidad y la contaminación de suelos.
Almacenamientos y existencia de sustancias peligrosas.
Sustancias que agotan la capa de ozono.
Presencia de PCB´,s.
Conocimiento sobre la posible presencia de amianto.
Preferiblemente y siempre que sea posible, todo ello deberá ir acompañado de entrevistas con personas clave de la instalación, así como con los responsables de las operaciones clave de mantenimiento.
De la misma forma que en la Fase I, al final de este bloque formativo, se requerirá al alumno el desarrollo de este epígrafe sobre un inmueble propuesto. Para ello, se dotará a los mismos de los elementos necesarios para su elaboración.
En esta fase, no se realiza ninguna toma de muestras, que puede ser recomendada si así se considera conveniente en el informe redactado, en ésta se evalúan los riesgos, los costes derivados de la responsabilidad y las recomendaciones para el cliente, todas ellas valoradas económicamente.
Unidad 3: Fase III. ELABORACIÓN DEL INFORME, IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS Y EVALUACIÓN ECONÓMICA.
Una vez realizada la visita a las instalaciones e identificados aquellos aspectos clave que pueden suponer un sobrecoste o riesgo para el Cliente, se redactará un epígrafe en el preceptivo informe Due Diligence, en el que se abordarán las conclusiones más relevantes y una valoración económica aproximada de lo que deberá invertir el Cliente en caso de llevar a cabo la transacción inmobiliaria con el fin de adaptar el inmueble a la normativa ambiental aplicable y con objeto de reducir los efectos ambientales negativos.
En caso de identificar posibles riesgos ambientales más severos (identificación de zonas potencialmente contaminadas, presencia de posible amianto, etc.), deberá indicarse en las conclusiones del informe y proponer al Cliente la realización de unas pruebas específicas para valorar sus consecuencias.
Unidad 4: Fase IV (Opcional). REALIZACIÓN DE TOMA DE MUESTRAS Y ANÁLISIS ESPECÍFICOS.
En caso de identificar posibles riesgos ambientales más severos, tales como suelos contaminados, presencia de amianto, etc, se deberá realizar una identificación del problema y proponer una solución para su remediación en base a la legislación vigente.
Para ello probablemente será necesario la toma de muestras específicas, y deberá realizarse un plan de acción para remediarlo. Se proporcionará al Alumno la base documental para identificar estos posibles problemas, y las soluciones más habituales para este tipo de casos.
Una vez finalizada esta fase, deberá completarse el caso práctico propuesto.
Unidad 5: Fase V. EVALUACIÓN &ndash, CASO PRÁCTICO.
Con objeto de evaluar los conocimientos adquiridos por el Alumno a lo largo del proceso formativo y para remarcar el enfoque práctico del curso, se deberá realizar un Informe Ambiental tipo Due Diligence de un inmueble propuesto por el Formador.
